中国楼市一个金融风险卷土重来(图)

2018-11-20 07:44 作者: 齐俊杰

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官媒中新经纬报道,说根据他们的调查,河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏大型房企的开发商。比如,据报道某大型开发商的销售顾问就说,客户可以先交一半的首付,剩余部分在12个月内还清,这期间不影响客户向银行申请抵押贷款。
一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者。(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年11月20日讯】官媒中新经纬报道,说根据他们的调查,河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏大型房企的开发商。比如,据报道某大型开发商的销售顾问就说,客户可以先交一半的首付,剩余部分在12个月内还清,这期间不影响客户向银行申请抵押贷款。

除了开发商之外,房产中介其实也早就开展了首付贷,之前被封停,现在又有死灰复燃的势头,有的中介为二套房购房人提供方便,政策要求首付60%,而客户只需要先掏30%就可以了,剩下的首付中介提供,而购房人2年分四次还清。

据说现在有的地方更疯狂,甚至已经出现了丧心病狂的0首付,也就是开发商全部垫资首付,然后去银行申请贷款。至于首付垫资,以后购房者做分期,慢慢还给开发商。

首付贷也叫首付分期,这个东西早就被严厉打击,2016年,央行点名批评了首付贷业务,称风险极大,随后相关部委就认定,“首付贷”是违法违规的金融产品。2016年8月,住建部、国家发改委、央行等七部委发布文件提出,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

这东西太坏了,他表面上看是为购房人提供了方便,但其实是把风险杠杆放到了无限大,原来购房即使首套,也得首付30%,也就是3倍杠杆左右,而首付贷打破了这种杠杆限制。很多人只需要出10%,就能拿到首付贷,无形中就把购房杠杆加到了10倍,这样整个的金融风险就全都在银行的一方。

银行之所以让你出30%,一要看你有没有购房能力,二要抵押你房子的70%,银行的风控逻辑就是,房价跌30%之前,房价还是会高于银行贷款的,那么你不会弃房断供,银行也就没有损失。但是如果你搞了首付贷,那么银行就没办法评估了,你就出了10%,20%管开发商借的,70%管银行借的,那么如果房价跌了15%,等于你要还的钱比房价的现值还要高。

所以很多人就会有弃房断供的冲动了,而如果发生这种情况,银行的损失肯定最大,因为他们出了70%的钱,当然他们也可以启动风控,出售抵押房产,但是资产处置需要大把时间,而且这期间可能还会有价值损失。所以这是银行绝对不愿意看到的情况。

另外,都说中国人的房子很安全,因为我们首付了30%,但是根据我们的购房习惯,首付这30%,其实也不一定都是你的钱,大部分家庭都是掏光了6个钱包凑出来的首付,所以首付本身就有很大的不确定因素,已经在里面加了民间的杠杆,很多年轻人干脆一分都没有,全都是家里的老人,甚至是七大姑八大姨东拼西凑给出的首付款。

所以这已经构成了一层风险,如果再引入金融创新,让社会高利息的首付贷进入房贷领域,那么风险极大。更何况首付贷往往利息极高,从之前的一些报道来看,首付贷的都是按照月息来算的,月息1-5%不等,换句话说按照年息算是12-60%不等,大多都要求1-2年还清,也就是说你要借首付贷很可能会2年多还出一倍的钱。大家可以想想,一边要还银行的正常房贷,这可能就占到了你大半的收入,另一边要还首付贷,由于时间短利息高,所以连本带息甚至比还银行正常的房贷压力要大的多。

假设100万的房子,银行贷款70万,30年期,每月只用还不到4000块钱,如果你借了20万首付贷,月息1%,年息12%,2年还清,差不多总计要还25万,也就是说你每月得还1万多,是银行贷款压力的2.5倍。

房价未来就是一个缓慢下跌的趋势,特别是一线城市和三四线城市将非常明显,开发商和中介的日子不好过,整个市场的流动性都被限购,限贷给捆的死死的,没有流动性就没有炒作的空间,所以他们才铤而走险,想用首付贷来给市场加杠杆,提供流动性支持,从而再掀起一些波澜,但首付贷会让整个的金融系统混乱,理论上来说,就是刻意包装购房人,让一些实际上没有资格能力买房的人获得银行贷款,这本身就是一种骗贷行为。否则让首付贷的妖风再起来,那么楼市的风险就太大了。别忘了美国的次贷危机是怎么爆发的,说到底就是把钱给了没有还款能力的购房人。

另外,不光要严防首付贷,还要严查收入证明,现在购房收入证明虚开现象严重,这其实也威胁了金融安全,理论上房贷收入比不能超过50%,也就是你们全家的月收入,顶多一半拿来还每月的房贷,再想多贷也不行了,但现实中很多人通过开虚假收入证明,虚增收入,然后骗取银行更多的贷款,明明家庭月收入1万多,非得写2万多,有的家庭更是拿出家庭月收入的70-80%去还房贷,这都是极大的金融隐患,稍有风吹草动,就有被迫断贷的可能。这个不得不防。应该好好清理,甚至要溯及既往,把之前一年的房贷好好梳理一遍。越是楼市不好,越要在金融上面谨慎和小心。


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